Ночной кошмар любого покупателя жилья — мысль о том, что честно приобретенную квартиру можно потерять по решению суда. Неразбериха в истории перехода прав собственности на жилье весьма велика — документы в жилконторах зачастую находятся в плачевном состоянии, беспорядке, и все это усугубляется риском спланированной аферы по отъему собственности у добросовестного приобретателя.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Вдвойне и даже втройне неприятен сценарий, когда для покупки был использован ипотечный кредит: покупатель лишается и денег, и квартиры, а долг банку сам по себе не испарится. Но выход есть — еще в ходе сделки застраховать риск утраты права собственности. К сожалению, и у этого страхования свои подводные камни.
Две системы защиты
Если в США практически все покупатели прибегают к титульному страхованию, то в России оно пока остается достаточно редким явлением. Вообще, в мире существуют две основные системы защиты от рисков на рынке недвижимости — титульное и актовое страхование. Первым занимаются частные компании, вторым — государство. Ставки в обоих случаях невелики, поскольку организация проверки юридической чистоты сделки четко отработана. Ведь на Западе риэлторам не надо давать взятки работникам паспортных столов за возможность получить расширенную выписку из домовой книги или писать поддельные письма якобы из правоохранительных органов, чтобы получить справку из психдиспансера на продавца.Особенно низкой является цена актового страхования. В Австрии, например, символическая плата 0,15% от стоимости объекта дает государственную гарантию сохранности прав собственности, а число страховых случаев в год — единицы. Документооборот, касающийся титула недвижимости (подробная история формирования и перехода прав собственности), в странах Запада находится в идеальном состоянии, поскольку это является основой правовой системы. В России таковой нет вообще, а единый реестр прав лишь ее отдаленный прообраз.
Тем не менее страхование риска потери права собственности (аналог американского титульного страхования) с середины 1990-х гг. получило в России довольно широкое развитие. Прошли времена, когда наши риэлторы уверяли клиентов: «Обращайтесь к нам — и никаких проблем у вас не будет». Некоторые для пущей важности даже выдавали некие гарантийные сертификаты. Сейчас ведущие агентства недвижимости честно признают: от всех рисков уберечься невозможно. Не дает 100%-ной защиты и процедура госрегистрации, поскольку основные проблемы возникают именно тогда, когда по документам все выглядит прекрасно, правильно.
В поисках гарантий
Некоторые покупатели возлагают надежду на ипотеку как на юридический «зонтик». Они полагают, что ипотечный кредит имеет смысл взять (хотя бы на небольшую сумму), поскольку банк будет на их стороне в случае судебных претензий со стороны третьих лиц, например при спланированной афере с фиктивной недееспособностью одного из бывших собственников, что сейчас в фаворе у мошенников. Однако при потребительском кредитовании банку до квартиры нет никакого дела. Опрошенные эксперты считают, что участие банка поможет избежать только откровенно сомнительных вариантов при покупке, но полноценную защиту может дать только страхование финансовых рисков независимо от срока и типа кредита.
Стоит ли брать ипотечный кредит ради юридической защиты? «Только ради этого — не стоит, — говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости»). — В силу объективных причин 100%-ную проверку юридической чистоты квартиры не может произвести ни агентство недвижимости, ни нотариус, ни тем более банк. Чтобы риэлтор мог осуществить проверку, он должен иметь прямой доступ ко всем документам. Однако не все справки, касающиеся истории квартиры, выдают специалистам из агентств без соответствующих полномочий. Совокупность услуг профессиональных риэлторских компаний, их юридических служб позволяет защитить собственность примерно на 95%».
Алексей Шленов считает, что единственный механизм, дающий гарантию возврата вложенных средств в случае потери права собственности, — это страхование. «Конечно, лучше обращаться к крупным, зарекомендовавшим себя игрокам страхового рынка, — советует эксперт. — При этом ситуация, связанная с утратой права собственности, должна полностью соответствовать условиям, предусмотренным в договоре страхования, — только в этом случае можно рассчитывать на получение страховки».
При покупке квартиры с привлечением ипотеки страховка — не только требование банка, в ней кровно заинтересован прежде всего сам покупатель. Как поясняет Владимир Лопатин («ВСК-Ипотека»), при ипотечном кредитовании обязательным является только страхование самого объекта. При навязывании иных видов страхования банк может столкнуться с претензией ФАС. Однако кредитные учреждения легко выходят из положения, предлагая более высокие ставки заемщикам, не желающим приобретать страховку (в том числе по истечении первого года).
Рецепт правильного страхования
Страхование риска утраты права собственности является весьма сложным видом страхового бизнеса, поскольку требует знания подводных камней рынка недвижимости. Его иногда ошибочно называют титульным, хотя речь идет о разновидности имущественного страхования. На самом деле застраховать титул недвижимости в России невозможно по причине отсутствия самого института титула. Но суть страхования от этого не меняется: если собственность отберут по суду, страхователь получит ее стоимость.
Правда, подобные страховки использовались и совершенно не по назначению. Например, был период, когда в Москве даже ведущие риэлторские компании брали часть от общей стоимости новостройки откровенно фиктивными полисами страхования неких фантастических финансовых рисков, чтобы вывести свою прибыль из-под налогообложения (и не скрывали этого от покупателей). Потом контролирующие органы погрозили пальцем, и это безобразие вскоре сошло на нет. Сейчас страхование стало настоящим, но полисы разных компаний все равно неравноценны. Как же в них разобраться?
Действенный договор страхования риска утраты права собственности должен включать три элемента: защиту от всех рисков (а не их перечисление), юридическое сопровождение клиента, в том числе в суде, и отсутствие ограничения ответственности страховщика сроком договора. Без этих составляющих велика вероятность, что страховая выплата никогда не наступит, а защита окажется иллюзорной. Проблемой для страхователя является и необходимость показывать в договоре реальную стоимость покупки, что может отпугнуть продавца вторичной квартиры, не желающего платить НДФЛ.
Существует также возможность застраховать и финансовые риски при покупке новостройки, что весьма нелишне при катастрофических масштабах долгостроя и мошенничества на первичном рынке российского жилья. Такие страховки предлагают лишь несколько компаний. Изначально этот вид страхования был создан компанией «Вотек», затем он перекочевал в СОГАЗ, а еще через несколько лет аналогичную услугу стала предлагать компания РЕСО. В качестве дополнительного обеспечения по кредиту банки такую страховку обычно не принимают. В случае с новостройкой отсутствует история перехода прав собственности, что значительно снижает риск предъявления претензий третьими лицами. Но это не отменяет инвестиционных рисков дольщика на стадии строительства, даже если объект продали в соответствии с ФЗ № 214.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
К СВЕДЕНИЮ
В России тарифы на страхование титула довольно высоки и зависят от множества факторов. В год средняя цена взноса колеблется от 0,2 до 4,5% от страховой суммы. В свою очередь, страховая сумма может быть определена исходя из действительной (рыночной) стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора страхования.
